Il preliminare (Compromesso)
Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito).
Una volta contrattato il prezzo ed ottenuto la delibera del mutuo (se richiesto), ora (se previsto dalla proposta) è necessario sottoscrivere un contratto tra proponente acquirente e venditore per definire al meglio le varie fasi del passaggio di proprietà, per fare ciò le parti stipulano il preliminare di compravendita, definito anche compromesso.
Sfatiamo un mito, non vi è una legge che definisce la percentuale di caparra che si deve versare al preliminare; ogni compravendita è un caso a parte. Generalmente viene versato il 10% del prezzo, ma tutto dipende dai tempi di vendita. Ad esempio, è possibile versare anche il 5% del prezzo e saldare tutto al rogito, se tutto questo avviene in un mese; diverso è il caso di consegne lunghe, se l'immobile verrà consegnato dopo un anno dal preliminare, allora la caparra potrà essere anche del 20 o del 30%, ma ripeto ogni caso ed ogni contrattazione è un caso a se.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali: il prezzo, la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) oltre ai dati del Catasto e la data prevista per il contratto definitivo.
E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile (documenti, certificazioni, dichiarazioni impianti, conteggi dall'amministratore etc. etc.)
In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.
In caso di:
- acconti prezzo sostanziosi
- tempi lunghi tra preliminare e definitivo
- venditore soggetto fallibile
In questi casi appunto, per garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal Notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata caso per caso consigliandosi con il Notaio.
Il preliminare, comunque deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.
In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo: 0,50% della caparra, bolli, 200 euro di imposte fisse e 3% sull'acconto prezzo (se previsto).
Al preliminare inoltre, sorge il diritto di mediazione all'agente immobiliare, quindi è prassi pagare la provvigione all'agenzia immobiliare una volta stipulato l'atto. Non vi preoccupate, un buon agente immobiliare vi seguirà fino al rogito.
